Deze website maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.

Artikelen

Huuropzegging twee dagen te laat: huurder de klos?

De opzegtermijn in zakelijke huurovereenkomsten dient in principe strikt te worden nageleefd. Zegt een huurder te laat op, dan heeft hij meestal pech. De huurovereenkomst wordt dan voortgezet voor een jaar, of soms zelfs vijf jaar. Maar de rechter heeft toch enige coulance getoond in het geval waarin een huuropzegging de verhuurder slechts twee dagen te laat bereikte. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt licht de zaak toe.

Opzegtermijn huurovereenkomst 12 maanden

Huurster in deze zaak is een organisatie die zorg en ondersteuning biedt aan mensen met een verstandelijke of meervoudige beperking. Zij heeft een huurovereenkomst voor 3 jaar afgesloten met verhuurster die eindigende op 30 juni 2016. Contractueel is bepaald dat na afloop van deze termijn de huurovereenkomst voor 5 jaar wordt verlengd, tenzij de overeenkomst met een inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden is opgezegd.

Opzegging niet geaccepteerd wegens tijdsoverschrijding

Huurster heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de initiële huurperiode van drie jaar. De opzeggingsbrief is gedateerd op 25 juni 2016. De opzeggingsbrief is pas op 2 juli 2016 ontvangen. Verhuurster heeft huurster laten weten de opzegging niet te accepteren vanwege deze tijdsoverschrijding.

Beperkende werking van redelijkheid en billijkheid

Huurster stapt naar de rechter en vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst is geëindigd op 30 juni 2016. In deze zaak gaat het er kort gezegd om of het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat verhuurster zich beroept op de overeengekomen opzegtermijn van twaalf maanden.

Rechter dient belangen beide partijen af te wegen

Bij het terzijde stellen van een contractueel belang moet de rechter terughoudendheid betrachten. In deze zaak dient een afweging te worden gemaakt tussen de belangen van partijen. Een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan alleen slagen indien tussen beide belangen een te grote onevenredigheid bestaat.

Rechter: belang verhuurder niet geschaad

Het belang van verhuurster bij de opzegtermijn van twaalf maanden is om tijdig te weten dat zij op zoek zal moeten gaan naar een nieuwe huurder. Volgens de rechter kan niet worden geconcludeerd dat verhuurster daadwerkelijk in dat belang is geschaad. De overschrijding bedroeg immers slechts twee dagen.

Onevenredig groot verschil in geschade belangen

Daartegenover staat dat het belang van huurster bij het eindigen van de huurovereenkomst aanzienlijk is. Zij verkeert in een zorgelijke financiële situatie en is genoodzaakt te bezuinigen op (onder meer) de huisvestingskosten. De kantonrechter vindt dan ook dat er een onevenredig groot verschil bestaat tussen de mate waarin verhuurster in haar belang wordt geschaad doordat zij de huuropzegging (slechts) twee dagen te laat heeft ontvangen, en de mate waarin huurster in haar belang wordt geschaad indien zij verplicht is het gehuurde nog vijf jaar lang te blijven huren.

Rechtszaak uitzondering op 'te laat is te laat'

Hierbij weegt de rechter mee dat huurster een organisatie is met een belangrijke maatschappelijke functie, wier activiteiten bovendien gefinancierd worden met publieke middelen. Vooral daarom vindt de rechter het beroep van verhuurster op nakoming van de contractuele opzegtermijn "naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar". Om die reden zullen de meeste huurders vermoedelijk niet zoveel hebben aan deze uitspraak. Het betreft hier echt een uitzonderingsgeval, "te laat is te laat" blijft het uitgangspunt.

Op October 6, 2016


Auteur afbeelding
Over Thomas van Vugt

Thomas studeerde Nederlands recht aan de Universiteit van Amsterdam en sinds 2003 als advocaat in Amsterdam gevestigd. Hij deed een brede ervaring op bij een middelgroot advocatenkantoor in Amsterdam en richtte in 2011 samen met zijn drie partners AMS Advocaten N.V. op. Thomas adviseert en procedeert met name op het gebied van het verbintenissenrecht, waaronder het ondernemingsrecht, het vastgoedrecht, het huurrecht bedrijfsruimte en mediarecht. Daarnaast heeft Thomas veel ervaring met procedures over onrechtmatige publicatie, smaad en laster, rectificatie en schadevergoeding. Zijn werkstijl kenmerkt zich door een sterke betrokkenheid bij de zaken van zijn cliënten, daadkracht en korte lijnen. Hij is in staat om snel tot de kern van een geschil te komen en – indien gewenst – direct in actie te komen. Naast zijn dagelijkse advocatenpraktijk is Thomas als expert verbonden aan de zakelijke nieuwswebsite z24.nl. E-mail Thomas op tvanvugt@amsadvocaten.nl of neem telefonisch contact met hem op via 020-3080315.

Ingediend door AMS Advocaten

Nachtwachtlaan 20, Amsterdam